Как купить недвижимость в США - покупка жилья США.
Процесс покупки, продажи - расходы на содержание квартир и домов в США.
Вы решили купить недвижимость в США, вы выбрали эту страну, и решили купить дом, для проживания или, решили совершить покупку квартиры в США, как способ инвестирования, или для проведения отпусков. Мы не будем разбираться в мотивах, которые подвинули вас, купить недвижимость в этой стране, мы просто расскажем о том, как правильно и безопасно купить недвижимость в США, расскажем об этапах покупки и расходах на ее содержание.
Процедура и покупки недвижимости в США с нами
Сначала клиент заполняет заявку.
Проверяем правильность листинга.
Одновременно делаем визу, присылаем приглашение: 2 фото, 2 заполненные анкеты, загранпаспорт. Стоимость визы - $ 200 ( 2 человека и более – $ 150)
Клиент приезжает в Америку, мы встречаем его в аэропорту.
Подписываем с клиентом договор (образец для ознакомления будет у Вас) и провозим клиента по всем выбранным им объектам. Это может занять несколько дней, пока он не выберет дом или недвижимость, соответствующую его потребностям (5 объектов) В это время клиент живет в отеле выбранной категории, который мы поможем ему найти.
Наши русскоговорящие агенты помогут клиенту, достичь взаимопонимания с продавцом, наши специалисты будут консультировать его на всех этапах переговоров с продавцом, помогут заключить выгодную сделку и договориться о приемлемой цене (торг никто не отменял). После того, как продавец примет предложение клиента, мы поможем понять контракт.
Вся процедура покупки недвижимости США занимает 30–45 дней. После того как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлтерскими ассоциациями штата. Документ максимально защищает интересы продавца и покупателя. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу.
Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи недвижимости США, или контракта, между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, титульная компания. Именно она осуществляет юридический контроль всей сделки, проверку и заверение документа. Одновременно покупатель вносит задаток в размере 5% от стоимости объекта. Хранение депозита осуществляет наша риэлтерская компания. http://www.worldluxrealty.com/node/1349
Расходы при покупке недвижимости США
Если в двух словах, всего набегает 2-5 %.
1. Налог на недвижимость в США составляет 0.5 – 1.75% в год от стоимости недвижимости. Каждый год налоги разные (в зависимости от города). Мы вам подсчитаем годовой налог до «офера». Насчитывается с 1 января и может платиться помесячно, поквартально. При приобретении – сразу весь платится. При продаже покупатель возвращает продавцу пропорциональную долю налога.
2. Тайтл компания - $350-$900 за проверку чистоты сделки и оформление документов.
3. Транспортные расходы – до $200, если больше 5 домов для просмотра.
4 . Заполнение документов на клоузинге - $340.
4. Тайтл страховка (установление всех предыдущих владельцев) зависит от стоимости покупки. От $300 при цене $50,000.00 до $5,000.00 при цене 2 миллиона страховка не обязательна. Если и найдутся в истории владельцев дома какие–либо неприятные моменты - вернете стоимость дома, а для этого не надо судиться.
5. Запись перевода владения недвижимостью по району - $100-200.
6.Страховка от несчастных случаев. Зависит от цены недвижимости – приблизительно 0.1%.
В момент поступления оплаты (или документов о предоставлении кредита) в титульную компанию покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – он называется Дид.
Существует не менее 8 различных форм договоров, покупатель выбирает с нашей помощью, наиболее понравившийся.
Собственниками недвижимости США, могут быть любое количество человек, законом лимит не предусмотрен. Супруги в договоре могут иметь равные доли, неравные доли, вообще не упоминать супруга (у). Заметим, что договор довольно гибкий документ и туда можно внести практически все пожелания покупателя. http://www.worldluxrealty.com/node/1349
Во многих штатах право собственности переходит покупателю, только после регистрации дида в окружном суде. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю.
Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).
Процедура покупки недвижимости США
Весь процесс приобретения недвижимости в США, обычно занимает от одного до двух месяцев. Оформления недвижимости в собственность осуществляется через специализированное агентство. Это компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты и после внесения покупателем полной суммы денег, вручает покупателю документы о передачи права собственности, а также страховой полис на титул на недвижимость.
Вы вступаете в права собственности после полной оплаты покупаемой Вами недвижимости (с учетом ипотечного кредита) и всех связанных с данным приобретением расходов. Это происходит во время юридической процедуры.
Для того, чтобы купить недвижимость США во Флориде, покупателем оплачивается часть обязательных расходов по оформлению недвижимости в собственность. Эти расходы обычно составляют от 2% от общей стоимости недвижимости (в зависимости от вида недвижимости США, административного округа, где она расположена, привлечения финансирования и пр.). В эти расходы входят оплата в различные государственные инстанции по оформлению собственности, плата за определение юридической чистоты сделки, услуги адвокатов, страховка и пр.
Размер налога на недвижимость в различных административных округах может отличаться, в среднем равен 2% в год. В нашем округе - 1.66 % Базой этого налога является, специальная оценочная стоимость, устанавливаемая профессиональным оценщиком по поручению местной администрации. Это значение может быть ниже реальной рыночной стоимости недвижимости (80% от стоимости) т.к. данная оценка проводится не часто. Налог платится раз в год (до 1 апреля следующего года) и сумма налога становиться известна 1 ноября каждого года.
В жилых комплексах существуют обязательные ежемесячные расходы по содержанию недвижимости. Расходы по обслуживанию недвижимости включают помимо совокупности платежей за содержания жилого комплекса также страховку, платежи за пользование услугами: парковка, бассейн, охрана, благоустройство территории и прочее.
Стоимость недвижимости в США рассчитывается по метражу жилой площади. В стоимость обычно входит: полностью укомплектованная кухня (мебель, встроенная бытовая техника); ванные и туалетные комнаты, оборудованные сантехникой и аксессуарами от ведущих производителей; системы кондиционирования и отопления; балкон, веранда или терраса; гараж или парковка на 1-2 машины.
Этапы следующие:
1) Подписание договора с агентом / брокером по недвижимости на предоставление агентского сервиса - т.е. с вашей компанией.
2) Определения требований, желаний, сроков и бюджета клиента - по характеру использования и целям владения. Приглашение на ознакомительный тур. Подбор недвижимости.
3) Составление контракта и депозит в $10,000 - очень многие, 95 % покупателей, кладут на кредитную карточку, можно через банковский перевод.
4) Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка - закрепляет ее за Вами. После подписания контракта - начинается основная часть, обычно дают 60 дней до закрытия. В течение этого времени Вы подаете документы на финансирование, а банк заказывает отчет об оценке недвижимости США, проверяет вашу международную кредитную историю, открывает счет в американском банке. Изучение и подготовка всех соответствующих документов.
5) Для проведения нанимается профессионал - стоит $350.
6) Получение финансирования - покупатель получает от банка документ, подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости США. После этого все документы передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.
7) Оформление договора страхования недвижимости США.
8) Завершение процесса приобретения - оформление, официальное закрытие сделки - обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности.
После того, как Вы купите недвижимость в США, ее можно сдать в аренду, продать, передать по наследству, отдать в управление.
Расходы на содержание недвижимости США
Иностранные граждане, которые проводят в США меньше половины года - классифицируются как нерезиденты. Как нерезиденты вы обязаны декларировать любые доходы, полученные за время проведения/проживания в США. Налог на продажу или покупку недвижимости во Флориде не взимается.
При покупке недвижимости, вы обычно сталкиваетесь с 2-мя видами доходов, которые необходимо декларировать - доходы, получаемые от сдачи недвижимости США в аренду и доходы, получаемые при продаже недвижимости в США. Стандартная ставка налога на доход с аренды - до 30%, однако есть возможность уменьшить сумму этого налога, списав затраты на содержание вашего объекта недвижимости, например, проценты, выплачиваемые за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельцев, расходы на ремонт и т.д. http://www.worldluxrealty.com/node/1349
При продаже недвижимости США, вы можете заплатить издержки в 10% от продажи, но есть специальные условия и исключения, о которых вы можете проконсультироваться с независимым специалистом по налогообложению. Налог на доход (от продажи), от 8% до 15%, в зависимости от суммы дохода.