Управление недвижимостью - как управлять недвижимостью?

    Как управляют недвижимостью в зарубежье? Пример в управления в США!

Управление недвижимостью в иностранных странах - услуга достаточно новая,  для постсоветского пространства. В отличии от всех экономически-развитых стран, данная услуга не получила пока еще (пока еще), массового потребител, что не совсем оригиально!

Управление недвижмостью. Как управляют недвижимостью. Пример в США - сегодня на вопросы нашего корреспондента отвечает вице-президент строительно-инвестиционной корпорации BENER. Тема беседы – «управление недвижимостью в США».

  - Что включает в себя понятие «управление недвижимостью» в США?

  - У нас это называется проперти-менеджмент. Сразу уточню, что для осуществления этого вида деятельности в США нужна соответствующая лицензия и страховка управляющей компании, у рядового менеджера таковые пока не требуются, но, на мой взгляд, для предоставления высококачественного сервиса в обязательном порядке необходимы специальная подготовка и личная ответственность каждого работника.

Проперти-менеджмент - приобретение недвижимости, поддержание и улучшение ее состояния, анализ развития и прибыльности, а также ее техническое обслуживание. Основная задача проперти-менеджмента – управление объектом недвижимости с целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода. С этой задачей связаны логически и другие, главнейшая среди которых - повышение стоимости здания. Таким образом, профессиональный проперти-менеджмент – это не просто управление объектом недвижимости, а управление активом.

Мы уже говорили в прошлый раз, что жители США предпочитают действовать в рамках узкой специализации. Они не хотят и не считают нужным самостоятельно решать какие-то проблемы, лежащие вне сферы их специализации, с которыми они встречаются на жизненном пути. Зачем это делать, ведь в каждой области имеются свои профессионалы? Так и в сфере управления недвижимостью действуют различные управляющие службы, «менеджирующие организации», если переводить дословно, которые могут оказать соответствующие услуги.

                                       О методах и способах управления недвижимостью

В широком понимании менеджмент – это управление: финансами, недвижимостью, компанией, производственным процессом и так далее.

Управление недвижимостью подразумевает, что управляющая компания полностью берет на себя решение поставленной задачи, ее координационную, финансовую, правовую, техническую стороны. Весь комплекс этих услуг осуществляется 7 дней в неделю, обеспечивая беспрерывный контроль над состоянием и развитием инвестиционной недвижимости, результатом которого является получение владельцем прибыли.

Таким образом, управление недвижимостью – это процесс, требующий определенного опыта, знаний и квалификации.

В США жилая недвижимость подразделяется на несколько категорий:

  - Oдносемейные дома, где жильцы одновременно являются и владельцами, и менеджерами, все в одном лице;
  - Mногосемейные (от двух семей и более) дома, где уже создается ассоциация жильцов, нанимается управляющая компания, которая и занимается всеми текущими вопросами.

Услугами управляющих компаний пользуются как частные лица, так и компании, потому что, повторюсь, никто не хочет делать не свою работу, предпочитая нанимать профессионалов, которые работают за деньги, но и отвечают за результат.

  - Как оплачивается управление недвижимостью?

  - Комиссионные управляющей компании зависят от количества квартир в доме: чем больше квартир, тем меньше процент. Более или менее разумный и реальный процент – от 5 до 8 процентов от оборота. А если это какой-то совсем небольшой объект недвижимости, то до 10 процентов.

Весь остальной доход идет владельцу недвижимости, за вычетом издержек: налогов, страховки, платежей по кредитам и т.п.

  - Как часто меняется плата за управление недвижимостью?

  - Как правило, соответствующий договор заключается на год, а потом он обновляется, и возможны какие-то корректировки. Но никто на долгий срок, а тем более, навсегда, такие договоры не заключает.

  - Какие гарантии для собственника недвижимости, что он не потеряет право собственности, передав управление своей недвижимостью сторонней организации?

  - Право собственности потерять практически невозможно, потому что любой переход такого права в Америке – очень сложная процедура. Смена собственника осуществляется через суд, все регистрируется только в официальном порядке.

Каждый штат США – это отдельное государство, а в нем есть свои области (как бы мы сказали по аналогии с Россией). В каждой области есть гражданский, уголовный, земельный суды. В земельном суде и записываются все переходы прав собственности. Не только смена собственника, но все изменения относительно данной собственности фиксируются. А регистрация каждого такого изменения – довольно дорогое удовольствие.

Таким образом, просто так переписать квартиру на другого собственника нельзя, будет затребована целая кипа необходимых документов.

Помимо этого, гарантией того, что все будет сделано правильно, в соответствии с законом, является то, что во время сделки с недвижимостью с каждой стороны, продавца и покупателя, действует свой юрист. www.worldluxrealty.com/node/2591

Существует и специальная страховка, которую приобретает каждый человек, покупающий какой-то объект недвижимости, на предмет того, что все пройдет юридически чисто, без негативных последствий.

Не забывайте, Америка существует почти 400 лет, и все процессы, связанные с переходом прав собственности, здесь отлично отработаны.

  - Если иностранец приобрел недвижимость в США, может ли он нанять управляющую компанию? Как он оплачивает ее услуги и проверяет качество работы?

  - Да, сделать это можно, и эта услуга сейчас хорошо востребована. Иностранцы часто нанимают компании по управлению их недвижимостью.

Каждая такая управляющая компания по истечении отчетного периода предоставляет все необходимые бумаги, финансовые отчеты. И этой документации можно верить: в США менталитет граждан таков, что большинство хотят жить хорошо и долго, поэтому не стремятся наживать себе проблемы. А если ты кого-то обманешь, то, рано или поздно, это грозит судом, а, значит, финансовыми издержками и потерей репутации. В результате такой специалист станет никому не нужен на профессиональном рынке. Так что обманывать в США невыгодно.

Суть нашей услуги управление недвижимостью состоит в том, что хозяин помещения (собственностии) поручает  нам (агентству), на определенном и заключенным договором поручения условиях, сдать помещение в аренду и на протяжении срока действия договора поручения осуществлять все контакты с арендатором, следить за выполнением ими взятых на себя обязательств.

Также  владельцам зданий (собственности), предлагается разработка индивидуальной стратегии привлечения арендаторов; контроль за   программой сдачи помещений в аренду и профессиональную ее организацию; заключение и ведение договоров об аренде и сбор арендной платы; организацию профилактического и технического обслуживания; регулярное предоставление оперативной отчетности собственнику недвижимости о деятельности управляющей компании по эксплуатации объекта. Все, что потребуется от арендодателя - получать своевремено арендную плату.

Купить недвижимость в Америке, Европе, Азии - можно здесь:  www.worldluxrealty.com

                                              Об управлении объектами недвижимости